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萬科眼中的行業天花板

www.tgsxyn.tw 2018-09-19 點擊:( 1392 ) 來源:觀點地產網

 2018年的夏天剛剛過去,初秋的天氣仍然炎熱。但是對于開始感受到了寒冷的萬科來說,冬天似乎已經提前來臨。

中國的人口城鎮化率已經逼近60%,距離70%的城鎮化紅利節點僅有10%左右的余量。衛計委在2015年的一次會議中表示,中國的城鎮化率將在2030年達到70%,這意味著房地產市場的增量市場將變為存量市場。而這個增量市場轉變為存量市場的過程,也會逐漸釋放出其影響。

 

數據來源:國家統計局、觀點指數整理

那么對于房地產企業來說,需求端的見頂意味著住宅規模發展的不可持續,而這已經是大家默認的共識。雖然房地產行業的夕陽化可能會出現在十多年之后,但近期房企大規模的轉型、多元化發展證實了他們對行業天花板即將到來的擔憂。畢竟未雨綢繆是企業必須要做的事情。

如果說城鎮化率的“破7”是遠在天邊的夕陽,那么近期愈發嚴峻的調控政策就是近在眼前的冰山。“堅決遏制房價上漲”的市場總基調下,長袖善舞的房企們也不得不小心行事。

而站在房企食物鏈頂層的萬科,自然也是高處不勝寒。在2018年中報投資者會上,祝九勝三次提到萬科不能“去賺最后一個銅板”。開在拉薩的萬科北方區域媒體見面會上,郁亮提到的“焦慮”,更是成為了十余家媒體的標題中心詞。

或許是說者無心聽者有意,但在樓市如此不景氣的當下,這樣的表述不得不讓人猜想,萬科眼中的行業天花板可能就要到來了。

拿地信號

對于存貨去化周期約為2.3年的萬科來說,拿地往往預示著其未來2-3年業務的發展。而在這個讓郁亮“焦慮”的8月,萬科的拿地情況與之前相比,有了一些不同。

2018年萬科拿地情況

 

數據來源:觀點指數整理

權益比例向來都是在50%-60%的萬科,8月份的拿地權益比例卻達到了73.35%。如果說新增土儲面積的減少只是正常波動的話,那么權益比例的異常改變,或許就意味著萬科的戰略發生了一些微妙的變化。

明顯提高的拿地權益比例,說明了萬科合作項目比重的降低,也就是說萬科更加專注于自持的項目。全口徑與權益口徑的差別,就是規模和利潤的差別。在相同的土地出讓金支出水平上,權益比例越高,全口徑的土儲和銷售額也就越收斂于權益口徑,當權益比例達到100%的時候,全口徑和權益口徑的數值也就相等了。

相比之下,中海就是一個完美的例子。前8個月中,有4個月中海拿地的權益比例都是100%。

而我們也知道,在房企中,中海是一個多么保守的存在。

2018年中海拿地情況

 

數據來源:觀點指數整理

萬科8月份拿地的“中海”化,意味著萬科可能在規模與利潤的天平中,向著利潤的那一頭開始傾斜了。

郁亮的“焦慮”,祝九勝的“最后一個銅板”和8月份萬科拿地的權益比例提高,都暗示著萬科似乎已經看到了天花板的存在。那么,這個無色無味而又無形的天花板,又是怎么被萬科所預見的呢?

雙重危機

我們在中學政治課上都學過馬克思的一句話:“從商品到貨幣是一次驚險的跳躍。”對于一個房企來講,沒有什么比把房子賣出去更重要的事情了。

但9月7日的萬科經營情況電話會議上,據萬科投資者關系總監趙旭翔披露,7月份萬科的去化率為51%,而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比,這樣的銷售情況可以說是更為嚴峻。趙旭翔解釋稱,低去化率是的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行,最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策沒有放松,那么銷售難度可能還會逐漸加大,去化的難度也會不斷提高。

萬科遭遇的困難并不是個案,幾乎所有房企都面臨著類似的問題。事實上,本輪的調控政策針對的也不僅僅是居民端,對企業融資的管控同樣力度非凡。不僅在公開市場發債的門檻提高,資管新規的正式施行,也對資金在金融系統內空轉套利的行為施行了較為嚴格的監管,導致房企表外融資的重要來源——影子銀行的規模顯著下降。

而對房企來說,拿地端的融資是拿地-開發-銷售鏈條啟動的關鍵一環。雖然我國2010年就已經出臺政策,禁止使用明股實債的方式為拿地融資,但企業通過影子銀行等渠道外部融資,可以通過銷售回款來實現杠桿的增加。但是影子銀行規模的下降,無異于給了房企沉重一擊。

同時,相對于直接貸款拿地,銷售回款的內部融資最大的問題就在于回款率。而回款率的關鍵又在去化率。能否將手中蓋好的房子賣掉,仍然是房企最關心的問題。

于是問題再次回到了原點。去化率不僅僅意味著表面上的銷售業績,更意味著房企資金鏈的穩定。于是去化率的走低,讓房企在借不到錢的情況下,又被補了一刀。

據穆迪副總裁、高級契約條款分析師Jake Avayou表示,中國房地產開發商高收益債券的整體契約條款質量分數可能將在2018年底達到最弱的年度水平。

蒼龍擺尾

“十年之后,萬科還是地產公司嗎?我覺得不應該是了,如果還是我覺得應該也會很慘淡。希望未來的十年,大家想到萬科的是美好生活,而不是三好房子。”

郁亮六月份說的這番話,或許早就為七八月的走低的去化率寫下了注腳。不過就算是郁亮,可能也沒想到這個“走低”來的會如此之快。萬科作為龍頭房企,當然也同樣面臨著這些行業普遍存在的問題,甚至因為體量的問題,萬科受到的影響可能會更大。

萬科是首批提出多元化口號的房企,但房地產業務至今仍然占到萬科95%的收入,尾大不掉仍然不足以形容當前房地產對萬科的重要性。作為中國房地產行業實力最為雄厚的企業,萬科既沒有中海那么保守,又不像碧桂園那么激進。經歷了三次大調控周期的風浪,突破過無數次天花板的萬科,是否能在真正實現多元化發展之前,再次突破眼下的這層天花板呢?

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