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孟曉蘇:中國樓市至少還有20年的好光景

www.tgsxyn.tw 2018-06-28 點擊:( 18430 ) 來源:中新經緯

 今年以來各地陸續推出160余項樓市調控政策,但同時,西安、鄭州等城市的房地產價格節節攀升,房地產市場未來將向何處去?

就此,中新經緯專訪了原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇,作為一位深度參與中國商品房市場從小到大的親歷者,他對樓市風云變幻有自己的判斷。

“中國房地產市場不存在泡沫,在快速城鎮化的推動中,至少還有20年的好光景。”孟曉蘇說,房價就像三步舞的節奏“蹦擦擦”一樣,一年上漲,兩年調控,而新的周期又在眼前。他認為,“房地產業綁架中國經濟”的觀點有誤,資金流向房地產,就像“圍魏救趙”一樣,解救了其他行業;與此同時,政府應該加大保障房、租賃房供應,滿足不同人群需要。

“房地產業還有20年的好光景”

 

原房改課題組組長、中房集團公司前董事長孟曉蘇

到今年7月3日,國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發【1998】23號)將滿20年。在這次住房制度改革中,提出了停止福利住房分配、開展住房抵押貸款、放開住房二級市場、支持住房企業發展等政策。

作為政策推動者之一, 孟曉蘇指出,這與福利分房難以為繼、產能過剩有關。當時,由國家建設部、國家體改委、國家計委、國家科委和中房集團共同設立一個課題組,啟動了住房建設成為國民經濟新增長點研究與住房制度改革方案設計,孟曉蘇擔任課題組組長。歷時一年半,課題組在1998年3月完成了課題報告。在此之后,國務院23號文件發布,啟動了全國城鎮住房制度改革。

在孟曉蘇看來,從那時開始,城鎮住房制度改革成為中國經濟改革進程中的一大亮點,近20年里,房地產投資與銷售旺盛,房地產業成為國民經濟的支柱產業,由此拉動了經濟發展,“這就相當于給中國經濟裝上了一個機車”。

一路高歌猛進不足20年,行業內已經有人開始看衰房地產業,認為“黃金時代”已經過去。但孟曉蘇認為,這是一個偽命題,房地產業至少還有20年的好光景。

“之前有人說房地產業的黃金十年已經過去,進入了白銀十年,但樓市的迸發式增長已經表明,這是一個偽命題。美國的房地產市場已經發展了200年,如今還在發展,中國的房改才20年,你怎么能說到頭了呢?”他說。

孟曉蘇認為,中國人對房子的需求依舊很大,快速推進的城市化進程表明,還有大量的農村人口將涌進城市,而城市人口也存在很多改善型需求,買房仍是居民的消費熱點。

他說:“當二手房交易成為市場的主流,房子就會有漲有落,就像美國房價,它就是漲漲跌跌。但現在中國市場仍以新房交易為主,是一個增量市場,這種市場基本上是供不應求的狀態,怎么會出現全國性的房價下跌呢?”

“20歲的身體,不會得老年病。”孟曉蘇說。

房價就像“蹦擦擦”

本輪樓市調控始于2016下半年,至今已經1年多時間,在“五限”時代下,即使是地方政府不停地通過各種政策為樓市“打補丁”,房地產市場也沒有完全沉寂下去,進入2018年,多地樓市都有回暖跡象。

國家統計局數據顯示,2017全年商品房銷售面積169408萬平方米,商品房銷售額133701億元,以此計算,全年商品房銷售單價約為7892元/平方米;2018年1—5月,商品房銷售面積56409萬平方米,商品房銷售額48778億元,銷售單價約為8647元/平方米。也就是說,今年前5月,全國商品房銷售單價上漲了755元/平方米。

孟曉蘇認為,通過這個簡單的數據對比可以看出,房價仍在緩慢抬升,“房價越調越漲,是因為調反了,人為壓制需求是不起作用的,應該主動增加供應量。現在來看,之前的‘緊縮銀根’‘緊縮地根’的做法是有誤的。有人錯誤地認為,豬肉價格上漲是因為養豬的太多,所以一定要少養豬。沒有了豬,市場上就沒有了豬肉,也就沒了豬價。”

這些年,他一直認為,房地產市場的土地供應量不夠,且供應結構也需要調整。工業用地供應太多,存在一定浪費,而住宅用地的比例過低。

孟曉蘇判斷,中國房地產市場不存在泡沫,“房地產泡沫說了這么多年,但從來沒有破滅,只是在個別地方出現過。中國是一個朝氣蓬勃的市場,需求還很大,未來房價上漲的概率大于下跌的概率,只是漲得快與漲得慢的問題。”

房價的走勢并不平穩,大約是3年為一個周期。2006年樓市火熱,2007—2008年因調控而陷入低迷;2008年面對全球金融危機而出臺刺激政策,房價隨即反彈,2011—2012年進行了強力調控;2013年房價上漲,2014—2015年出臺收緊政策;2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復上漲,之后就是持續到現在的樓市調控。

“這12年來,房地產市場一直是3年一個小周期,就像跳三步舞的節奏‘蹦擦擦’一樣,現在已經是第4個‘蹦擦擦’了。今年是處于第4個‘蹦擦擦’中的第2個‘擦’,明年可能要‘蹦’了。”他說。

批駁“房地產業綁架中國經濟”

“有人說,如果我們把發展房地產的錢,都投入到制造業,中國早就強大了。那請問,不發展房地產業,制造業生產的東西賣給誰?要知道,大量的制造業產品都是為房地產業提供原材料。”孟曉蘇說。

房地產業綁架中國經濟的說法,坊間一度流傳,對于中國經濟過度依賴房地產業,很多學者都表達過擔憂。

但孟曉蘇卻有自己的看法。他說:“房地產業成為國民經濟的支柱產業,就像一個男人找到一個好老婆,而且是旺夫婆娘。男人總是花心,總覺得高科技‘小秘’更好,但在外面亂搞以后,‘小秘’請不到,家里也弄得一團糟,最后還得把老婆請回來,家業又上去了。開玩笑講,高科技‘小秘’允許你搞,但不能和老婆離婚,‘小秘’還持不了家。”

關于銀行將大量貸款都投向住房抵押貸款,擠壓實體經濟生存空間的觀點,他稱,住房抵押貸款是優質貸款項目,違約的概率較小,比資金投向實體企業的風險小。房地產業對相關產業有很強的帶動性,銀行將資金貸給購房人,購房人把錢付給房地產商,他們又拿錢去買原材料,資金間接流向了鋼鐵、水泥、建材等行業。

“將錢直接給鋼鐵企業,它可能一樣會死掉,但把錢給了購房者,間接流向鋼鐵業,反而能救活企業。通過發展房地產業去救活其他產業,有點像圍魏救趙。”他說。

孟曉蘇也批駁了“居民買房導致金融風險上升”的說法,稱“這才是瞎說”。金融風險在于大量負債去搞基礎設施建設,又不去做資產證券化,沒有生產能力的企業還占據著大量的貸款。住房抵押貸款的呆壞賬比例很低,即便出現了,將房子收回就行了。“但以調控房地產市場為名提高貸款利息,銀行有盤剝老百姓的嫌疑。”他說。

今年5月,中國社會消費品零售總額同比8.5%,增速創下了2003年5月以來的最低水平。有觀點認為,高企的房價讓買房人背上沉重的經濟負擔,擠占了居民消費。

對此,孟曉蘇稱:“房地產既是投資,也是消費,可以稱之為‘消費型投資’。老百姓除了買空調、洗衣機、電冰箱這些,很大一部分是買房,而如果不買房,空調掛哪里,掛在樹上嗎?房地產業能帶動100多個行業。”

他還提供了另一個思路:正是房地產銷售增速放緩,對相關行業的帶動作用減弱,導致社會消費品零售總額增速不振。數據顯示,今年前5月,中國商品房銷售面積同比增長2.9%,處于較低水平。

建議加大保障性住房供應

基于上述判斷,孟曉蘇認為,在加大土地供應的同時,還應該建立住房雙軌制,即在提供商品住房的同時,加大保障性住房的供應,讓低收入群體住有所居。就像在一條街上,既要有高檔餐廳,也要有中檔飯店,甚至要有施粥棚,滿足不同收入階層的需求。

“1998年房改時,我們就建議構建保障性住房體系,但后來因為一些原因中止了,現在提出的多主體供給、多渠道保障、租售并舉等住房保障措施,就是要把這十幾年‘曠的課’給補回來。”他稱。

住房既有商品性,也有居住保障性,兩種屬性同時存在,但又不能在一套房子里,所以要將兩種房子分開。談及現在的樓市限價,孟曉蘇認為,想通過人為壓低價格的方式去滿足低收入群體的住房需求,而不去建設保障房,這種做法是存在問題的。

孟曉蘇說,在房價普遍較高的今天,各個城市都應該去建設保障房,但要因地制宜,根據實際需要進行規劃建設。不管是保障房,還是租賃房,都應該加大供給。

談及租賃房,孟曉蘇稱,過去很長時間都忽視了租賃房建設,在租售并舉的政策指導下,應該滿足人們的不同需求。“租房并不是只滿足無房群體的居住需求,就像上班族在郊區有別墅,但為了上班方便,工作日想在市區里居住,這種租房需求也是要滿足的。”他說。

 
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